第258章 先定调子，必须拆迁

李浩然初步算了一笔账，如果地价卖出1000万一亩，那么这块地，仅地价就价值50个亿！

而如果拆迁的话，20个亿就能搞定，甚至更少。

剩下的30多亿，就可以作为区财政收入，支持区政府做更多的事情。

而且，这50个亿，仅仅只是土地的价格。

如果将这块地，开发成一座高起点、高标准、高颜值的都市综合体，其建成后的住宅、写字楼、商场等建筑的直接售价将不低于300亿，后续持续发挥商业价值将不低于1000亿！

更重要的是，可以进一步提升涪西区乃至涪江市的城市形象！

所以，从表面上看，这一片破旧厂房和小区，是旧城改造的一个老大难问题，难啃的硬骨头，也是是城市的一块伤疤。

可换个角度看，这道“伤疤”里藏着涪西城区升级的关键密码。

那些看似破败的厂房，占据着城市最核心的区位，周围高楼林立，学校、医院、公园、广场等配套一应俱全，这样的“黄金地块”在涪江早已稀缺。

那些破旧的老厂房，低矮的红砖居民楼，下方埋藏着城市早期的商业基因，一旦重新规划，就能进一步激活整片区域的价值。

就像一块蒙尘的璞玉，难的是如何拂去尘埃、雕琢成型。

拆迁谈判的僵局，本质是利益分配的平衡问题，开发的顾虑，核心是产业与商业的融合路径。

只要找对方法，把“拆迁难题”转化为“发展机遇”，把“土地资源”升级为“发展引擎”，这片被遗忘的角落，就能从城市的“短板”和“伤疤”，变成拉动涪西高质量发展的“高地”和“颜值担当，成为展现涪江现代化都市风貌的新窗口。

所以，这块地，必须拆迁！

调子先定下，骨头再硬也要啃，问题再难也要化解！

至于如何拆迁，如何化解难题，李浩然有情报系统，不怕拿捏不住对方的软肋。

拆迁之后，这块区域也必须高起点、高标准、高质量打造城市新亮点！

至于如何打造才算是高起点、高标准、高质量，李浩然还要开会集思广益。

第二天上午，李浩然组织区发改、住建、规划、自然资源、招商等部门以及地块所在的滨江街道主要负责同志召开专题会议。

会议室的大屏幕上，500亩旧城改造地块的航拍图格外醒目。

三个老旧厂区和三个老旧小区被红色线条圈出，周边的交通线路、商业配套、学校医院标注得一清二楚。

“大家看，这块地，宝贵不宝贵？五十年前，这里是老涪江市区的核心地段、黄金街区，现在却烂在那里，难以发挥价值，大家不觉得可惜吗？

从这里出发，向不同方向步行15分钟，分别可以到达市中心医院、市人民医院、实验小学、实验初中、人民公园、滨江公园、人民广场......

反正可以前往的标志性区域非常多，这样的区位优势，在涪江再也找不出第二块。”

李浩然指着地图，看了看众人，道：“所以，这块地，不用起来，绝对是我们的失职！再说得明确一点，就是这块地，必须拆迁！必须腾出来，为我们打造城市新地标提供空间。”

“好了，明确这一点之后，咱们再来讨论一下，如何拆迁的问题！”李浩然扫视全场：“请大家汇报一下，这个地块的现状、拆迁的困难、下一步工作思路。每个单位都要发言！”

“报告区长，那我汇报一下相关情况。”李浩然话音刚落，滨江街道党工委书记周明率先开口。

他手里攥着一本厚厚的走访记录，语气带着几分凝重：“报告区长、各位领导，我们作为属地街道，这块地的情况我们摸得最透。

三个老旧小区共187户，其中156户的房子都租出去了，房东大多在外地定居，对补偿价格预期很高。

去年我们初步摸底时，有房东提出‘低于2.5万/㎡不签字’，但目前周边二手房均价才1.2万/㎡，好一点的房子也才1.5万/㎡，差距太大。

更棘手的是租户，156户租户里有120户是周边务工人员，担心拆迁后找不到便宜住处，上个月还集体来街道反映过，希望能先解决安置问题。”

他顿了顿，翻开记录册补充：“三个旧厂房的问题更复杂。机床厂老板张建国，十年前从国企手里买下厂房后就没正经生产过，一直等着拆迁，之前区里给出1.2亿的补偿款，他说‘连买地成本都不够’，坚持要5个亿。

纺织厂老板刘梅更难谈，她不仅要高额补偿，还把之前陈芝麻烂谷子的事情翻出来，说我们政府对不起她，各种旧账要按当时的购买力计算，算来算去，8个亿都拿不下来。

还有汽修厂，产权分割不清楚，有三个股东各占三分之一股份，意见不统一，每次谈判都吵得不可开交。”

周明坐下后，区自然资源局局长赵刚接着发言：“区长，我需要放一个PPT，看着更直观一些，可以吗？”

“嗯。”李浩然点点头。

赵刚立刻把随身携带的U盘交给会场的政府办工作人员，找到相关PPT并打开，屏幕上跳出地块的规划限制条件：“报告区长，从规划角度看，这块地有两个难点。”

“一是容积率，按照现行城市规划，核心区容积率不能超过  3.5，但如果按这个标准建综合体，商业和住宅的配比很难平衡，房企利润空间会受影响。

二是文物保护，纺织厂有一栋上世纪50年代的苏式厂房，被列为区级文物保护单位，不能随意拆除，只能修缮利用，这会增加开发成本，之前有几家央企房产集团来了解过，就是因为这个问题打了退堂鼓。”

“成本问题确实要重点考虑。”区住建局局长王海涛接过话茬，他拿出一份成本核算表：“我们之前就测算过，拆迁补偿、临时安置、文物修缮这三项加起来，至少要22亿。如果再算上地块平整、管线迁移、周边道路改造，总投入得28亿。

现在房地产市场低迷，房企拿地意愿不强，要让他们愿意来，要么提高容积率，要么降低土地出让金，这需要我们跟市里争取政策支持。”

区经济合作局局长陈明也皱着眉：“去年我们接触过5家房企，有3家一听要解决租户安置和文物保护，直接婉拒了；剩下2家提出‘土地出让金分期缴纳’，但按现行规定，分期缴纳最长不能超过1  年，房企担心资金压力，也没继续谈。”

会议室里陷入短暂的沉默，每个人的脸上，都带着难色......

......


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